Vakantiehuis kopen in Spanje: checklist van voorlopig koopcontract tot verzekering

Wie een vakantiehuis in Spanje koopt, koopt meestal op afstand. Bezichtigd wordt in een vakantieweek, het voorlopig koopcontract komt per e-mail, en voor de notaris reist u in het beste geval nog één keer heen. Juist die afstand maakt de aankoop van een vakantiehuis anders dan de aankoop van een woning waar u gaat wonen: fouten vallen later op, en vanuit Nederland zijn ze lastiger te herstellen.

Daar komen punten bij die alleen kopers raken die niet in Spanje wonen. U betaalt elk jaar belasting over een huis dat u geen geld oplevert. Koopt u van een verkoper die zelf niet in Spanje woont, dan moet u een deel van de koopsom inhouden en aan de Spaanse fiscus afdragen. En uw huis staat vele weken per jaar leeg, iets wat elke woonverzekeraar in Spanje precies wil weten.

Deze checklist neemt u mee van het eerste conceptcontract tot de polis op de dag van de sleuteloverdracht. Het algemene koopproces met een tabel van de bijkomende kosten en de ITP-tarieven per regio vindt u in onze gids Huis kopen in Spanje. Hier gaat het om wat er bij een vakantiehuis bij komt.

Wat er bij een vakantiehuis anders is dan bij een vaste woning

Juridisch is een vakantiehuis een heel gewone woning. Het koopcontract, de escritura bij de notaris en de overdrachtsbelasting verlopen precies zoals bij de aankoop van een huis waar u gaat wonen. Anders is uw positie als koper.

Eén grens moet u kennen voordat u uw verblijven plant: wie in een kalenderjaar meer dan 183 dagen in Spanje verblijft, geldt daar fiscaal als inwoner, met alle gevolgen voor de inkomstenbelasting. En wie als EU-burger langer dan drie maanden in Spanje woont, moet zich als EU-burger laten registreren; hoe dat gaat, leest u in onze gids over de residencia. Een vakantiehuis waar u de wintermaanden doorbrengt, maakt van een niet-resident dus sneller een resident dan veel mensen denken.

De checklist: van voorlopig koopcontract tot polis

Het traject valt in vier delen uiteen. De volgorde is belangrijker dan het tempo: wat vóór het voorlopig koopcontract niet is gecontroleerd, wordt met de aanbetaling duur.

Fase 1: voorbereiden, voordat u een woning reserveert

Zonder NIE-nummer komt u in Spanje niet aan een koopcontract. Vraag het aan zodra het besluit vaststaat, want afspraken zijn in de populaire kustregio’s schaars. Tegelijk loont een Spaanse bankrekening voor niet-residenten: via die rekening lopen later de onroerendgoedbelasting, de bijdragen aan de vereniging van eigenaars, stroom, water en de verzekeringspremie.

De belangrijkste stap is een eigen advocaat (abogado) die niet door de makelaar of de verkoper is aangedragen. De Spaanse notaris legt de koop vast, maar controleert niet voor u of er lasten op het huis rusten of dat het legaal is gebouwd. Bij een vakantiehuis komt daar een praktische reden bij: de advocaat is uw aanspreekpunt ter plaatse zolang u in Nederland bent.

Fase 2: wat vóór het voorlopig koopcontract gecontroleerd moet zijn

Deze documenten horen op tafel te liggen voordat u een aanbetaling doet. Uw advocaat verzamelt de meeste ervan; de lijst helpt u bij het doorvragen.

Fase 3: van voorlopig koopcontract naar de notaris

In het contrato de arras betaalt u in de regel 10 procent van de koopsom aan. Bij de gangbare vorm (arras penitenciales) verliest u de aanbetaling als u zich terugtrekt; de verkoper betaalt het dubbele terug als hij afhaakt. Een wettelijke bedenktijd van drie dagen, zoals u die uit Nederland kent, bestaat in Spanje niet. Voor kopers van een vakantiehuis horen twee dingen in dit contract: een financieringsvoorbehoud als een bank meefinanciert, en alles wat in fase 2 nog openstond, als opschortende voorwaarde.

De inhouding van 3 procent. Veel vakantiehuizen gaan van de ene niet-resident naar de volgende, bijvoorbeeld van een gepensioneerd stel dat kleiner gaat wonen naar een jonger stel. Is de verkoper in Spanje niet fiscaal inwoner, dan moet de koper 3 procent van de koopsom inhouden en binnen een maand na de notariële akte met het Modelo 211 aan de Spaanse fiscus betalen. Dat is geen extra belasting voor u, maar een voorschot op de belasting van de verkoper. Wie de inhouding vergeet, is zelf aansprakelijk voor dit bedrag. De inhouding wordt bij de notaris van het restant van de koopsom afgetrokken en in de escritura vastgelegd.

De notaris op afstand. U hoeft niet zelf bij de Spaanse notaris aan tafel te zitten. Met een notariële volmacht (poder notarial) tekent uw advocaat of een andere vertrouwenspersoon voor u. De volmacht kunt u tijdens een vakantie bij een Spaanse notaris afgeven, bij het Spaanse consulaat-generaal in Amsterdam of bij een Nederlandse notaris met apostille en beëdigde vertaling. Beperk de volmacht tot deze ene aankoop en de bijbehorende formaliteiten.

Na de ondertekening betaalt u de overdrachtsbelasting of de btw binnen de regionale termijn (afhankelijk van de regio een maand of 30 werkdagen); daarna wordt de escritura in het eigendomsregister ingeschreven. De tarieven per regio en een rekenvoorbeeld voor een appartement aan de Costa Blanca staan in de algemene koopgids. Reken in totaal op 10 tot 15 procent bijkomende kosten bovenop de koopsom.

Fase 4: op de dag van de sleuteloverdracht

Met de handtekening bij de notaris draagt u het risico voor het huis. Tot uw volgende reis kunnen weken verstrijken. Daarom regelt u op de dag van de overdracht:

• Verzekering: opstal- en inboedelpolis die ingaat op de dag van de escritura, niet op de dag dat u er weer bent.
• Nutsbedrijven: stroom, water, eventueel gas en internet op uw naam zetten en per incasso van de Spaanse rekening laten betalen.
• Comunidad en gemeente: de eigendomswisseling melden, bijdragen aan de vereniging en onroerendgoedbelasting (IBI) per incasso laten lopen. Een gemiste betaling merkt u vanuit Nederland anders pas als de boetes komen.
• Sleutel en aanspreekpunt: wie heeft een tweede sleutel en kijkt na noodweer even rond? Die vraag stelt de verzekeraar u ook.
• Belastingtermijnen: de eerste aangifte als niet-resident valt in het jaar na de aankoop.

Doorlopende belastingen als niet-resident

Als eigenaar zonder woonplaats in Spanje betaalt u daar elk jaar drie posten, ook als alleen u zelf het huis gebruikt:

• Onroerendgoedbelasting (IBI) aan de gemeente, berekend over de kadastrale waarde.
• Inkomstenbelasting voor niet-residenten via het Modelo 210: bij eigen gebruik gaat de fiscus uit van een inkomen van 1,1 of 2 procent van de kadastrale waarde, voor EU-burgers belast tegen 19 procent. De aangifte over een jaar moet uiterlijk op 31 december van het jaar daarna binnen zijn.
• Afvalstoffenheffing (basura) aan de gemeente.

Verhuurt u het huis, dan wordt over de verhuurperiodes de huuropbrengst belast, aangegeven per kwartaal of gebundeld per jaar. Boven een hoger vermogen kan bovendien Spaanse vermogensbelasting gelden. In Nederland kan een vakantiehuis in Spanje in box 3 vallen; of en hoe dubbele belasting via het belastingverdrag wordt voorkomen, laat u het best door een belastingadviseur nagaan. Meer over de Spaanse kant leest u in onze gids Belastingen in Spanje. Veel eigenaren van een vakantiehuis laten het Modelo 210 over aan een gestoría, omdat de termijnen vanuit Nederland makkelijk uit het oog raken.

Verzekering vanaf de sleuteloverdracht: wat een vakantiehuis nodig heeft

Een algemene wettelijke plicht tot een woonverzekering bestaat in Spanje niet. Financiert u via een Spaanse bank, dan eist die wel een opstalverzekering voor de woning waarop de hypotheek rust. De bank mag u daarbij niet voorschrijven de polis bij haar eigen verzekeraar af te sluiten: een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar moet zij accepteren. Geeft zij voor haar eigen polis een rentekorting (bonificación), zet dan premie en renteverschil tegen elkaar af. Lees het aanbod dat u bij de hypotheekafspraak krijgt daarom net zo kritisch als elk ander aanbod.

De Spaanse woonverzekering (seguro de hogar) combineert opstal (continente), inboedel (contenido) en aansprakelijkheid in één contract. Voor een vakantiehuis komt het op vier punten aan.

1. Leegstand moet in de polis staan

Veel polissen beperken de dekking als het huis langer dan een bepaald aantal aaneengesloten dagen onbewoond is, vaak bij inbraak en diefstal. Geef bij het afsluiten eerlijk aan dat het om een vakantiehuis gaat, en laat u tonen welke termijn en welke voorwaarden gelden, zoals gesloten luiken of een alarmsysteem. Een polis voor een hoofdverblijf op een vakantiehuis afsluiten bespaart weinig premie en kost bij schade de uitkering.

2. Polis van de vereniging en eigen polis uit elkaar houden

In een appartementencomplex verzekert de vereniging van eigenaars meestal de gemeenschappelijke delen: gevel, dak, trappenhuis, zwembad. Uw inboedel en de delen van het gebouw binnen uw appartement zijn daarmee niet automatisch gedekt. Vraag de polis van de vereniging op voordat u uw eigen verzekerde som vastlegt. Bij een vrijstaand huis is er geen gemeenschappelijke polis; dan moet uw eigen polis de volledige herbouwwaarde dekken.

3. Noodweer loopt via het Consorcio, maar alleen met polis

Overstromingen, stormvloeden en aardbevingen vergoedt in Spanje het staatsfonds Consorcio de Compensación de Seguros. Het betaalt alleen als er voor het huis een geldige schadeverzekering loopt waarvan de premie de Consorcio-toeslag bevat. Een onverzekerd vakantiehuis krijgt na een gota fría geen vergoeding van het Consorcio. Omdat schade aan een leeg huis later wordt ontdekt, is bij een vakantiehuis de gevolgschade het eigenlijke risico, zoals schimmel na een waterinslag.

4. Verhuur verandert het risico

Wie aan vakantiegasten verhuurt, is niet meer alleen eigenaar, maar verhuurder. De aansprakelijkheidsdekking van een gewone woonpolis is afgestemd op privégebruik. Vraag vóór de eerste boeking schriftelijk na of schade door en aan gasten gedekt is, en laat de verhuur in de polis opnemen. Wat een Spaanse aansprakelijkheidsverzekering dekt, leest u in de gids over aansprakelijkheid.

Vijf fouten bij het kopen van een vakantiehuis die vanuit Nederland duur uitpakken

Veelgestelde vragen over een vakantiehuis kopen in Spanje

Mag ik als Nederlander een vakantiehuis in Spanje kopen?

Ja. Als EU-burger kunt u in Spanje zonder beperking een woning kopen, ook zonder er te wonen. U heeft een NIE-nummer nodig, en voor betalingen en incasso’s is een Spaanse bankrekening in de praktijk onmisbaar.

Moet ik bij de notaris in Spanje zelf aanwezig zijn?

Nee. Met een notariële volmacht (poder notarial) kan een vertrouwenspersoon, meestal uw advocaat, de escritura voor u tekenen. De volmacht geeft u af bij een Spaanse notaris of bij een Nederlandse notaris met apostille en beëdigde vertaling.

Wat is de inhouding van 3 procent bij aankoop van een niet-resident?

Is de verkoper in Spanje niet fiscaal inwoner, dan houdt de koper 3 procent van de koopsom in en betaalt die binnen een maand met het Modelo 211 aan de Spaanse fiscus. Het is een voorschot op de belasting van de verkoper. Blijft de inhouding achterwege, dan is de koper aansprakelijk voor het bedrag.

Welke belastingen betaal ik elk jaar voor een vakantiehuis in Spanje?

Onroerendgoedbelasting (IBI) en afvalstoffenheffing aan de gemeente, plus de inkomstenbelasting voor niet-residenten via het Modelo 210. Bij eigen gebruik betalen EU-burgers 19 procent over een fictief inkomen van 1,1 of 2 procent van de kadastrale waarde. Voor verhuurperiodes wordt in plaats daarvan de huuropbrengst aangegeven.

Wanneer word ik met mijn vakantiehuis resident in Spanje?

Fiscaal bent u inwoner als u meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft of als het middelpunt van uw economische belangen daar ligt. Wie als EU-burger langer dan drie maanden in Spanje woont, moet zich bovendien laten registreren.

Heb ik voor een vakantiehuis in Spanje een verzekering nodig?

Een algemene wettelijke plicht bestaat niet, maar een financierende bank eist een opstalverzekering. Zonder polis betaalt ook het Consorcio de Compensación de Seguros bij overstroming of aardbeving niets. Belangrijk is een polis die uitdrukkelijk geldt voor een huis dat tijdelijk leegstaat.

Mag ik mijn vakantiehuis in Spanje aan toeristen verhuren?

Alleen met registratie of vergunning bij de regio; het landelijke register uit 2025 is in mei 2026 door het Tribunal Supremo vernietigd. In een appartementencomplex heeft een nieuwe toeristische verhuur bovendien de instemming van drie vijfde van de eigenaars nodig. Controleer dat vóór de aankoop en meld de verhuur aan uw verzekeraar.

Krijg ik als niet-resident een hypotheek voor een vakantiehuis in Spanje?

Ja, Spaanse banken financieren ook kopers die niet in Spanje wonen, maar voor een kleiner deel van de woningwaarde dan bij residenten. Reken daarom op duidelijk meer eigen geld en laat een financieringsvoorbehoud in het voorlopig koopcontract opnemen. Voorwaarden en een rekenvoorbeeld staan in de algemene koopgids.

Ons advies uit meer dan 50 jaar praktijk

Duur wordt het bij een vakantiehuis zelden op de dag van de notaris, maar in de weken daarna: een polis die niets over leegstand zegt, een verzekering van de vereniging waarvan niemand wist wat ze dekt, een waterschade die pas de buren opmerken. Als onafhankelijk verzekeringsmakelaar vergelijken wij de polissen van meerdere Spaanse verzekeraars voor uw vakantiehuis, adviseren wij u desgewenst in het Nederlands en regelen wij bij schade de afhandeling, ook als u op dat moment in Nederland bent. Meer daarover op onze pagina over de opstal- en inboedelverzekering in Spanje.

Deze gids is zorgvuldig samengesteld en geeft de stand van november 2026 weer. Belastingtarieven, termijnen en regionale regels voor vakantieverhuur kunnen veranderen. De gids vervangt geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies; voor de aankoop raden wij een onafhankelijke, in vastgoedrecht gespecialiseerde advocaat in Spanje aan. Voor vragen over verzekeringen adviseren wij u graag persoonlijk.

Verder lezen:

• Huis kopen in Spanje: stappen, bijkomende kosten en ITP per regio
• Inboedelverzekering in Spanje: wat is gedekt
• Noodweer en gota fría: zo werkt de verzekeringsdekking
• Belastingen in Spanje: wat Nederlanders moeten weten
• Erfenis en testament in Spanje