Ferienhaus in Spanien kaufen: Checkliste vom Vorvertrag bis zur Versicherung

Wer ein Ferienhaus in Spanien kaufen will, kauft meist aus der Ferne. Besichtigt wird in einer Urlaubswoche, der Vorvertrag kommt per E-Mail, und zum Notartermin reist man im besten Fall noch einmal an. Genau diese Entfernung macht den Ferienhauskauf anders als den Kauf eines Hauptwohnsitzes: Fehler fallen später auf, und sie lassen sich von Deutschland aus schlechter beheben.

Dazu kommen Punkte, die nur Käufer betreffen, die nicht in Spanien leben. Sie zahlen jedes Jahr Steuern auf ein Haus, das Ihnen kein Geld einbringt. Sie müssen beim Kauf von einem nicht ansässigen Verkäufer einen Teil des Preises einbehalten und ans Finanzamt abführen. Und Ihr Haus steht viele Wochen im Jahr leer, was jede Hausversicherung in Spanien genau wissen will.

Diese Checkliste führt Sie vom ersten Vertragsentwurf bis zur Police am Tag der Schlüsselübergabe. Den allgemeinen Kaufablauf mit Nebenkostentabelle und ITP-Sätzen je Region finden Sie in unserem Ratgeber Immobilie kaufen in Spanien. Hier geht es um das, was beim Ferienhaus dazukommt.

Was beim Ferienhaus anders ist als beim Hauptwohnsitz

Rechtlich ist ein Ferienhaus eine ganz normale Immobilie. Der Kaufvertrag, die Escritura beim Notar und die Grunderwerbsteuer laufen genauso wie beim Kauf eines Hauptwohnsitzes. Anders ist Ihre Lage als Käufer.

Eine Grenze sollten Sie kennen, bevor Sie Ihre Aufenthalte planen: Wer sich in einem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufhält, gilt dort steuerlich als ansässig, mit allen Folgen für die Einkommensteuer. Und wer als EU-Bürger länger als drei Monate in Spanien lebt, muss sich als EU-Bürger registrieren lassen; wie das geht, steht in unserem Ratgeber zur Residencia. Ein Ferienhaus, in dem Sie die Wintermonate verbringen, macht aus dem Nichtresidenten also schneller einen Residenten, als man denkt.

Die Checkliste: vom Vorvertrag bis zur Police

Der Ablauf lässt sich in vier Abschnitte teilen. Die Reihenfolge ist wichtiger als das Tempo: Was vor dem Vorvertrag nicht geprüft ist, wird mit der Anzahlung teuer.

Phase 1: Vorbereiten, bevor Sie ein Objekt reservieren

Ohne NIE-Nummer kommen Sie in Spanien an keinen Kaufvertrag. Beantragen Sie sie, sobald der Entschluss feststeht, denn Termine sind in den beliebten Küstenregionen knapp. Parallel lohnt sich ein spanisches Bankkonto für Nichtresidenten: Über dieses Konto laufen später Grundsteuer, Gemeinschaftsbeiträge, Strom, Wasser und die Versicherungsprämie.

Der wichtigste Schritt ist ein eigener Anwalt (abogado), den weder Makler noch Verkäufer ausgesucht haben. Der spanische Notar beurkundet, er prüft aber nicht für Sie, ob auf dem Haus Lasten liegen oder ob es legal gebaut wurde. Beim Ferienhaus kommt ein praktischer Grund dazu: Der Anwalt ist Ihre Person vor Ort, solange Sie in Deutschland sind.

Phase 2: Was vor dem Vorvertrag geprüft sein muss

Diese Unterlagen sollten auf dem Tisch liegen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Ihr Anwalt besorgt die meisten davon, die Liste hilft Ihnen beim Nachfragen.

Phase 3: Vom Vorvertrag zum Notar

Im contrato de arras zahlen Sie in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises an. Bei der verbreiteten Form (arras penitenciales) verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie zurücktreten; der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück, wenn er abspringt. Für Ferienhauskäufer gehören zwei Dinge in diesen Vertrag: ein Finanzierungsvorbehalt, wenn eine Bank mitfinanziert, und alles, was Phase 2 offen gelassen hat, als aufschiebende Bedingung.

Der 3-Prozent-Einbehalt. Viele Ferienhäuser wechseln von einem Nichtresidenten zum nächsten, etwa von einem deutschen Rentnerpaar, das verkleinert, an ein jüngeres. Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, muss der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Notartermin mit dem Modelo 211 an das spanische Finanzamt zahlen. Das ist keine Zusatzsteuer für Sie, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Wer den Einbehalt vergisst, haftet für diesen Betrag selbst. Der Einbehalt wird im Notartermin vom Restkaufpreis abgezogen und in der Escritura festgehalten.

Der Notartermin aus der Ferne. Sie müssen nicht selbst beim spanischen Notar sitzen. Mit einer notariellen Vollmacht (poder notarial) unterschreibt Ihr Anwalt oder eine andere Vertrauensperson für Sie. Die Vollmacht können Sie bei einem spanischen Notar während einer Urlaubsreise erteilen, beim spanischen Konsulat in Deutschland oder bei einem deutschen Notar mit Apostille und vereidigter Übersetzung (traducción jurada). Beschränken Sie die Vollmacht auf diesen einen Kauf und die zugehörigen Behördengänge.

Nach der Unterschrift sind Grunderwerbsteuer beziehungsweise IVA innerhalb der regionalen Frist zu zahlen (je nach Region ein Monat oder 30 Werktage); danach wird die Escritura ins Grundbuch eingetragen. Die Sätze je Region und eine Rechnung für eine Wohnung an der Costa Blanca stehen im allgemeinen Kauf-Ratgeber. Rechnen Sie insgesamt mit 10 bis 15 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis.

Phase 4: Am Tag der Schlüsselübergabe

Mit der Unterschrift beim Notar tragen Sie das Risiko für das Haus. Bis zur nächsten Reise können Wochen vergehen. Deshalb gehört am Übergabetag zusammen:

• Versicherung: Gebäude- und Hausratpolice mit Beginn am Tag der Escritura, nicht am Tag Ihrer nächsten Ankunft.
• Versorger: Strom, Wasser, gegebenenfalls Gas und Internet auf Ihren Namen umschreiben und per Lastschrift vom spanischen Konto zahlen.
• Comunidad und Gemeinde: Eigentümerwechsel melden, Gemeinschaftsbeiträge und Grundsteuer (IBI) per Lastschrift einrichten. Eine verpasste Zahlung bemerken Sie aus Deutschland sonst erst, wenn Säumniszuschläge kommen.
• Schlüssel und Ansprechpartner: Wer hat einen Zweitschlüssel und sieht nach Unwettern nach dem Rechten? Diese Frage stellt Ihnen auch der Versicherer.
• Steuertermine: Die erste Erklärung als Nichtresident fällt im Jahr nach dem Kauf an.

Laufende Steuern als Nichtresident

Als Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien zahlen Sie jedes Jahr drei Posten, auch wenn nur Sie selbst das Haus nutzen:

• Grundsteuer (IBI) an die Gemeinde, berechnet auf den Katasterwert.
• Einkommensteuer für Nichtresidenten über das Modelo 210: Bei Eigennutzung unterstellt das Finanzamt ein Einkommen von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, für EU-Bürger versteuert mit 19 Prozent. Die Erklärung für ein Jahr ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres fällig.
• Müllgebühr (basura) an die Gemeinde.

Vermieten Sie das Haus, werden für die Vermietungszeiten die Mieteinnahmen versteuert, erklärt je Quartal oder gesammelt für das Jahr. Ab einem höheren Vermögen kann außerdem Vermögensteuer anfallen. Die Einzelheiten, auch zum Zusammenspiel mit Ihrer deutschen Steuererklärung, erklärt unser Ratgeber Steuern in Spanien. Viele Ferienhausbesitzer übergeben das Modelo 210 einer gestoría, weil die Fristen von Deutschland aus leicht untergehen.

Versicherung ab Schlüsselübergabe: was ein Ferienhaus braucht

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Hausversicherung gibt es in Spanien nicht. Finanzieren Sie über eine spanische Bank, verlangt diese aber eine Gebäudeversicherung für die beliehene Immobilie. Die Bank darf Ihnen dabei nicht vorschreiben, die Police bei ihrem eigenen Versicherer abzuschließen: Eine gleichwertige Police eines anderen Versicherers muss sie akzeptieren. Gewährt sie für ihre eigene Police einen Zinsabschlag (bonificación), rechnen Sie Prämie und Zinsunterschied gegeneinander. Lesen Sie das Angebot, das Ihnen beim Hypothekentermin vorgelegt wird, deshalb genauso kritisch wie jedes andere.

Die spanische Hausversicherung (seguro de hogar) verbindet Gebäude (continente), Hausrat (contenido) und Haftpflicht in einem Vertrag. Für ein Ferienhaus kommt es auf vier Punkte an.

1. Leerstand muss in der Police stehen

Viele Policen schränken Leistungen ein, wenn das Haus länger als eine bestimmte Zahl aufeinanderfolgender Tage unbewohnt ist, häufig bei Einbruch und Diebstahl. Geben Sie beim Abschluss ehrlich an, dass es sich um ein Ferienhaus handelt, und lassen Sie sich zeigen, welche Frist und welche Auflagen gelten, etwa verschlossene Fensterläden oder eine Alarmanlage. Eine Police für einen Hauptwohnsitz auf ein Ferienhaus abzuschließen, spart wenig Prämie und kostet im Schadensfall die Leistung.

2. Gemeinschaftspolice und eigene Police auseinanderhalten

In einer Wohnanlage versichert die Eigentümergemeinschaft meist das Gemeinschaftseigentum: Fassade, Dach, Treppenhaus, Pool. Ihr Hausrat und die Teile des Gebäudes innerhalb Ihrer Wohnung sind damit nicht automatisch gedeckt. Lassen Sie sich die Gemeinschaftspolice zeigen, bevor Sie die eigene Versicherungssumme festlegen. Bei einem freistehenden Haus gibt es keine Gemeinschaftspolice; dann muss Ihre eigene Police den vollen Wiederaufbauwert tragen.

3. Unwetter laufen über das Consorcio, aber nur mit Police

Überschwemmungen, Sturmfluten und Erdbeben übernimmt in Spanien das staatliche Consorcio de Compensación de Seguros. Es zahlt aber nur, wenn eine gültige Sachversicherung für das Haus besteht, deren Prämie den Consorcio-Zuschlag enthält. Ein unversichertes Ferienhaus erhält nach einer Gota Fría keine Entschädigung vom Consorcio. Weil Schäden an einem leeren Haus später entdeckt werden, sind beim Ferienhaus die Folgeschäden das eigentliche Risiko, etwa Schimmel nach einem Wassereinbruch.

4. Vermietung ändert das Risiko

Wer an Feriengäste vermietet, ist nicht mehr nur Eigentümer, sondern Vermieter. Die Haftpflicht einer normalen Hausratpolice ist auf die private Nutzung ausgelegt. Fragen Sie vor der ersten Buchung schriftlich nach, ob Schäden durch und an Gästen gedeckt sind, und lassen Sie die Vermietung in die Police aufnehmen. Was eine spanische Haftpflicht abdeckt, steht im Haftpflicht-Ratgeber.

Fünf Fehler beim Ferienhauskauf, die von Deutschland aus teuer werden

Häufige Fragen zum Ferienhauskauf in Spanien

Darf ich als Deutscher ein Ferienhaus in Spanien kaufen?

Ja. Als EU-Bürger können Sie in Spanien ohne Einschränkung Immobilien kaufen, auch ohne dort zu wohnen. Sie brauchen eine NIE-Nummer, und für Zahlungen und Lastschriften ist ein spanisches Bankkonto praktisch unverzichtbar.

Muss ich beim Notartermin in Spanien selbst anwesend sein?

Nein. Mit einer notariellen Vollmacht (poder notarial) kann eine Vertrauensperson, meist Ihr Anwalt, die Escritura für Sie unterschreiben. Die Vollmacht erteilen Sie bei einem spanischen Notar oder bei einem deutschen Notar mit Apostille und vereidigter Übersetzung (traducción jurada).

Was ist der 3-Prozent-Einbehalt beim Kauf von einem Nichtresidenten?

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und zahlt sie innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an das spanische Finanzamt. Das ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Unterbleibt der Einbehalt, haftet der Käufer für den Betrag.

Welche Steuern zahle ich jedes Jahr für ein Ferienhaus in Spanien?

Grundsteuer (IBI) und Müllgebühr an die Gemeinde sowie die Einkommensteuer für Nichtresidenten über das Modelo 210. Bei Eigennutzung versteuern EU-Bürger ein fiktives Einkommen von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts mit 19 Prozent. Für Vermietungszeiten werden stattdessen die Mieteinnahmen erklärt.

Ab wann gelte ich mit meinem Ferienhaus als Resident in Spanien?

Steuerlich gelten Sie als ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten oder Ihr wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt dort liegt. Wer als EU-Bürger länger als drei Monate in Spanien lebt, muss sich außerdem registrieren lassen.

Brauche ich für ein Ferienhaus in Spanien eine Versicherung?

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht gibt es nicht, eine finanzierende Bank verlangt aber eine Gebäudeversicherung. Ohne Police zahlt auch das Consorcio de Compensación de Seguros bei Überschwemmung oder Erdbeben nichts. Wichtig ist eine Police, die ausdrücklich für ein zeitweise unbewohntes Haus gilt.

Darf ich mein Ferienhaus in Spanien an Urlauber vermieten?

Nur mit Registrierung beziehungsweise Genehmigung bei der Region; das staatliche Register von 2025 hat das Tribunal Supremo im Mai 2026 aufgehoben. In einer Wohnanlage braucht eine neue touristische Vermietung zudem die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer. Prüfen Sie das vor dem Kauf und melden Sie die Vermietung Ihrem Versicherer.

Bekomme ich als Nichtresident eine Hypothek für ein Ferienhaus in Spanien?

Ja, spanische Banken finanzieren auch Käufer ohne Wohnsitz in Spanien, allerdings mit einem geringeren Anteil am Immobilienwert als bei Residenten. Planen Sie deshalb deutlich mehr Eigenkapital ein und lassen Sie einen Finanzierungsvorbehalt in den Vorvertrag aufnehmen. Konditionen und ein Rechenbeispiel stehen im allgemeinen Kauf-Ratgeber.

Unser Rat aus über 50 Jahren Praxis

Teuer wird es beim Ferienhaus selten am Notartag, sondern in den Wochen danach: eine Police, die zum Leerstand nichts sagt, eine Gemeinschaftsversicherung, von der niemand wusste, was sie abdeckt, ein Wasserschaden, den erst der Nachbar bemerkt. Als unabhängiger Versicherungsmakler vergleichen wir die Policen mehrerer spanischer Versicherer für Ihr Ferienhaus, beraten Sie auf Deutsch und kümmern uns im Schadensfall um die Abwicklung, auch wenn Sie gerade in Deutschland sind. Mehr dazu auf unserer Seite zur Gebäude- und Hausratversicherung in Spanien.

Dieser Ratgeber wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Stand November 2026 wieder. Steuersätze, Fristen und regionale Vorschriften zur Ferienvermietung können sich ändern. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung; für den Kauf empfehlen wir einen unabhängigen, auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Spanien. Zu versicherungsrelevanten Fragen beraten wir Sie gerne persönlich.

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