Immobilie kaufen in Spanien: Ablauf, Kosten & Tipps für Deutsche 2026

Ein eigenes Haus an der Costa Blanca, eine Wohnung in Calpe mit Meerblick oder eine Finca auf Mallorca – für viele Deutsche ist der Immobilienkauf in Spanien die logische Konsequenz nach dem Entschluss, nach Spanien auszuwandern. Oder der Anfang davon. Rund 90.000 Immobilientransaktionen gingen 2024 auf das Konto ausländischer Käufer, und Deutsche gehören seit Jahren zur größten Käufergruppe.

Trotzdem unterschätzen viele, wie anders der Kaufprozess in Spanien abläuft. Es gibt keinen Notar, der wie in Deutschland beide Seiten schützt. Es gibt kein Grundbuch, das automatisch Eigentum begründet. Und es gibt Vertragsformen, die man aus Deutschland schlicht nicht kennt. Wer hier mit deutschen Erwartungen einsteigt, riskiert teure Fehler.

Dieser Ratgeber führt Sie durch den kompletten Ablauf – von der Vorbereitung über die rechtliche Prüfung bis zur Schlüsselübergabe beim Notar. Mit konkreten Kostenangaben, regionalen Steuerunterschieden und den typischen Fallstricken, die wir aus über 50 Jahren Beratungserfahrung in Spanien kennen.

Voraussetzungen: Was Sie vor dem Kauf brauchen

Bevor Sie auch nur eine Besichtigung vereinbaren, müssen drei Dinge erledigt sein. Ohne diese Grundlagen kommen Sie in Spanien keinen Schritt weiter.

1. Die NIE-Nummer

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre spanische Steuer- und Identifikationsnummer. Ohne NIE können Sie keinen Kaufvertrag unterzeichnen, kein Bankkonto eröffnen und sich nicht ins Grundbuch eintragen lassen. Sie brauchen die NIE also zwingend – und zwar vor dem Notartermin, nicht erst danach.

Die Beantragung ist unkompliziert und kostet nur 12 Euro, kann aber je nach Region mehrere Wochen dauern. Kümmern Sie sich daher frühzeitig darum. Wie das genau funktioniert, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur NIE-Nummer.

2. Ein spanisches Bankkonto

Spätestens beim Notar brauchen Sie ein spanisches Bankkonto. Der Restkaufpreis wird in Spanien üblicherweise per Bankscheck (Cheque Bancario) bezahlt – und den stellt nur eine spanische Filialbank aus. Online-Banken wie N26 reichen dafür nicht.

Auch für die laufenden Kosten nach dem Kauf – Grundsteuer, Versorgungsverträge, Versicherungsprämien – ist ein spanisches Konto praktisch unverzichtbar. In unserem Ratgeber zum spanischen Bankkonto erklären wir, welche Bank sich für deutsche Käufer eignet und was Sie für die Eröffnung brauchen.

3. Ein unabhängiger Anwalt

Das ist der wichtigste Punkt, den deutsche Käufer oft übersehen. In Spanien hat der Notar eine andere Rolle als in Deutschland. Er bestätigt die Identität der Parteien und beurkundet den Vertrag – aber er prüft weder die Lastenfreiheit der Immobilie noch vertritt er Ihre Interessen. Das macht in Spanien der Anwalt (Abogado).

Ein guter, unabhängiger Anwalt – also keiner, den der Makler oder Verkäufer empfiehlt – kostet zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Das klingt nach viel, ist aber die beste Investition im gesamten Kaufprozess. Er prüft den Grundbuchauszug, deckt versteckte Belastungen auf und schützt Sie vor Vertragsklauseln, die zu Ihrem Nachteil sind.

Immobilie finden: Wo und wie suchen?

Die meisten deutschen Käufer beginnen ihre Suche online. Die großen spanischen Immobilienportale Idealista und Fotocasa bieten die breiteste Auswahl. Für speziell auf Ausländer zugeschnittene Angebote gibt es zusätzlich Portale wie Kyero oder ThinkSPAIN, die auch deutschsprachige Filter bieten.

Wer ernsthaft kaufen will, sollte aber mindestens eine Woche vor Ort verbringen und sich mehrere Objekte zeigen lassen. Fotos und Grundrisse täuschen – gerade bei älteren spanischen Immobilien. Achten Sie bei Besichtigungen auf den Zustand der Elektrik, der Sanitärinstallationen und mögliche Feuchtigkeitsschäden. Spanische Immobilien haben keine Pflicht zur Offenlegung von Mängeln, wie Sie das vom deutschen Kaufrecht kennen.

Ein spanischer Makler (Agente Inmobiliario) kann die Suche vereinfachen, ist aber nicht reguliert wie in Deutschland. Die Maklerprovision liegt in der Regel bei 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises und wird meist vom Verkäufer gezahlt – klären Sie das aber immer vorab schriftlich.

Der Kaufprozess: Schritt für Schritt

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Spanien unterscheidet sich fundamental vom deutschen System. Es gibt kein Notaranderkonto, keine automatische Grundbucheintragung und keine sechswöchige Rücktrittsfrist. Stattdessen läuft der Kauf typischerweise in fünf Phasen ab.

Schritt 1: Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, lässt Ihr Anwalt die Immobilie durchleuchten. Das wichtigste Dokument dabei ist die Nota Simple – der spanische Grundbuchauszug. Daraus geht hervor, wer der eingetragene Eigentümer ist, ob Hypotheken oder Pfändungen auf der Immobilie lasten und ob Dienstbarkeiten bestehen.

Zusätzlich sollten geprüft werden: die Katasterdaten (stimmen die Quadratmeter mit dem Grundbuch überein?), die Baugenehmigungen, das Energiezertifikat, offene Gemeinschaftsschulden bei der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) und die letzte Grundsteuerzahlung (IBI). Diese Prüfung dauert in der Regel ein bis zwei Wochen.

Schritt 2: Reservierung

Haben die Prüfungen keine Probleme ergeben, wird die Immobilie mit einer kleinen Anzahlung reserviert – üblicherweise zwischen 3.000 und 6.000 Euro. Diese Reservierung nimmt das Objekt für eine vereinbarte Frist vom Markt, ist aber rechtlich weniger bindend als der nächste Schritt.

Schritt 3: Der Arras-Vertrag (Vorvertrag)

Der Contrato de Arras ist das Herzstück des spanischen Kaufprozesses – und gleichzeitig die größte Stolperfalle für deutsche Käufer. Es handelt sich um einen bindenden Vorvertrag, bei dem der Käufer in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung leistet.

Die häufigste Form ist der Arras Penitenciales. Dabei gilt: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zurückzahlen. Es gibt aber auch andere Arras-Formen, die unterschiedliche Konsequenzen haben. Lassen Sie den Vertrag daher unbedingt von Ihrem Anwalt erstellen oder zumindest prüfen.

Schritt 4: Notartermin und Escritura

Der große Tag: Beim Notar wird die öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) unterzeichnet. Käufer und Verkäufer – oder deren Bevollmächtigte – erscheinen persönlich. Der Notar verliest den Vertrag, prüft die Identitäten und bestätigt die Rechtmäßigkeit des Geschäfts.

Die Restzahlung erfolgt üblicherweise per Bankscheck, der direkt beim Notartermin an den Verkäufer übergeben wird. Anschließend erhalten Sie die Schlüssel. Ab diesem Moment sind Sie Eigentümer – rechtlich gesehen schon durch den Vertragsschluss, nicht erst durch die Grundbucheintragung.

Trotzdem ist die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) dringend zu empfehlen. Nur so können Sie Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam geltend machen. Die Eintragung dauert etwa drei bis sechs Wochen nach dem Notartermin.

Schritt 5: Nach dem Kauf

Nach der Unterschrift beim Notar ist noch einiges zu erledigen: Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, Internet) müssen auf Ihren Namen umgeschrieben werden, die Eigentümergemeinschaft wird über den Eigentümerwechsel informiert, und die anfallenden Steuern müssen fristgerecht abgeführt werden. In der Regel übernimmt ein Steuerbüro (Gestoría) diese Verwaltungsakte – die Kosten dafür liegen bei 300 bis 500 Euro.

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf

Einer der häufigsten Fehler: Deutsche Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis. In Spanien kommen aber erhebliche Nebenkosten hinzu – rechnen Sie mit insgesamt 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.

Steuern: Neubau vs. Bestandsimmobilie

Welche Steuer Sie beim Kauf zahlen, hängt davon ab, ob Sie vom Bauträger oder von einer Privatperson kaufen:

ITP: Der Steuersatz hängt von der Region ab

Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP) ist in Spanien Ländersache – jede autonome Gemeinschaft legt ihren eigenen Steuersatz fest. Für die Regionen, in denen die meisten unserer Kunden kaufen, gilt aktuell:

* Stand März 2026. Steuersätze können sich durch regionale Gesetzgebung ändern.

Rechenbeispiel: Was kostet eine Wohnung wirklich?

Nehmen wir an, Sie kaufen eine Bestandswohnung an der Costa Blanca für 200.000 Euro:

Finanzierung: Hypothek für Deutsche in Spanien

Sie müssen eine spanische Immobilie nicht komplett aus Eigenmitteln bezahlen. Spanische Banken vergeben Hypotheken auch an Ausländer – allerdings zu anderen Konditionen als an Residenten.

Für Nicht-Residenten finanzieren Banken in der Regel 50 bis 70 Prozent des Immobilienwerts. Bei Residenten – also Personen mit gültiger Residencia und spanischem Steuerwohnsitz – können es bis zu 80 Prozent sein. Die Laufzeiten liegen für Nicht-Residenten meist bei 15 bis 20 Jahren, die Zinsen liegen aktuell bei etwa 2,5 bis 3,5 Prozent für festverzinsliche Darlehen (Stand Anfang 2026, Euribor bei ca. 2,4 %). Wer als Resident mit Gehaltsbindung (Domiciliación de Nómina) finanziert, bekommt oft bessere Konditionen – manche Banken senken den Zinssatz dann um 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte.

In der Praxis bedeutet das: Als Nicht-Resident sollten Sie mindestens 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital mitbringen – also bei einer 200.000-Euro-Immobilie mindestens 85.000 bis 100.000 Euro.

Alternativ finanzieren manche Deutsche den Kauf über ein Darlehen bei ihrer Hausbank in Deutschland, gesichert durch eine bestehende Immobilie dort. Das kann steuerlich vorteilhafter sein – sprechen Sie mit einem Steuerberater, der sich mit dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien auskennt.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Mit der Schlüsselübergabe ist es nicht getan. Als Immobilieneigentümer in Spanien fallen regelmäßig folgende Kosten an:

Grundsteuer (IBI): Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die spanische Grundsteuer und wird jährlich von der Gemeinde erhoben. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie – rechnen Sie mit etwa 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwerts pro Jahr. Bei einer typischen Wohnung an der Costa Blanca sind das 200 bis 800 Euro jährlich.

Gemeinschaftskosten (Comunidad): Wenn Sie in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus kaufen, zahlen Sie monatliche Gemeinschaftskosten für Pool, Garten, Aufzug und Gemeinschaftsbereiche. Diese liegen je nach Anlage zwischen 50 und 300 Euro monatlich.

Müllgebühr (Basura): Eine kommunale Gebühr, die je nach Gemeinde zwischen 50 und 200 Euro pro Jahr beträgt.

Einkommensteuer für Nicht-Residenten: Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, sondern selbst nutzen, müssen Sie als Nicht-Resident eine jährliche Steuererklärung (Modelo 210) abgeben. Die Steuer berechnet sich auf Basis eines fiktiven Einkommens von 1,1 bis 2 Prozent des Katasterwertes – versteuert mit 19 Prozent für EU-Bürger. Mehr zu den steuerlichen Pflichten in Spanien erfahren Sie in unserem Steuer-Ratgeber.

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Wer Nettovermögen in Spanien besitzt, das den Freibetrag von 700.000 Euro übersteigt, zahlt Vermögensteuer. Für Residenten kommt ein zusätzlicher Freibetrag von 300.000 Euro für den Hauptwohnsitz hinzu. Der Steuersatz ist progressiv und liegt je nach Region zwischen 0,2 und 3,5 Prozent. Gerade an der Costa Blanca und auf Mallorca, wo Immobilienwerte deutlich gestiegen sind, kann die Vermögensteuer bei höherpreisigen Objekten spürbar ins Gewicht fallen. Seit 2023 gibt es zusätzlich die befristete Solidaritätsabgabe auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad) ab 3 Millionen Euro Nettovermögen – unabhängig davon, ob Ihre Region die reguläre Vermögensteuer erhebt oder nicht.

5 typische Fehler beim Immobilienkauf in Spanien

1. Keinen eigenen Anwalt beauftragen. Der Notar schützt Sie in Spanien nicht so wie in Deutschland. Wer auf eine unabhängige rechtliche Prüfung verzichtet, kauft im Blindflug.
2. Die NIE zu spät beantragen. Ohne NIE unterschreiben Sie keinen Vertrag. In beliebten Regionen dauert die Terminvergabe mehrere Wochen – planen Sie das ein. Alle Details in unserem NIE-Ratgeber.
3. Die Nebenkosten unterschätzen. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kommen obendrauf. Wer knapp kalkuliert, gerät in Schwierigkeiten.
4. Den Arras-Vertrag ohne Prüfung unterschreiben. Nicht jeder Arras-Vertrag enthält ein Rücktrittsrecht. Und nicht jeder enthält einen Finanzierungsvorbehalt. Lassen Sie den Vertrag immer von Ihrem Anwalt prüfen – bevor Sie 10 Prozent des Kaufpreises überweisen.
5. Keine Versicherung ab Tag eins. Vom Moment der Schlüsselübergabe tragen Sie das Risiko für Wasserschäden, Einbruch oder Naturkatastrophen. Eine Gebäude- und Hausratversicherung sollte spätestens am Tag des Notartermins stehen. Wer eine Hypothek aufnimmt, muss ohnehin eine Gebäudeversicherung nachweisen.

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Beide Varianten haben in Spanien ihre Eigenheiten. Beim Neubau vom Bauträger zahlen Sie statt der ITP die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent plus die Beurkundungssteuer (AJD) von 1 bis 1,5 Prozent. Der Kaufprozess ist anders strukturiert: Es gibt ein Drei-Phasen-Vertragssystem mit Reservierung, Ratenzahlungen während der Bauphase und der abschließenden Escritura bei Fertigstellung. Achten Sie darauf, dass der Bauträger eine zehnjährige Bauversicherung (Seguro Decenal) nachweisen kann und dass genaue Angaben zu Wohnfläche, Baumaterialien und Fertigstellungstermin im Vertrag stehen.

Bei einer Bestandsimmobilie von einer Privatperson ist die Grunderwerbsteuer (ITP) fällig – deren Höhe hängt von der Region ab (siehe Tabelle oben). Der Vorteil: Sie können die Immobilie vor dem Kauf besichtigen und sofort einziehen. Der Nachteil: Renovierungsbedarf bei älteren spanischen Häusern wird oft unterschätzt – fragen Sie vor dem Kauf einen Architekten oder Bauingenieur.

Immobilie versichern: Sofort, nicht irgendwann

Sobald die Schlüssel den Besitzer wechseln, tragen Sie als neuer Eigentümer das volle Risiko. In Spanien gibt es zwar keine gesetzliche Pflicht für eine Hausratversicherung – aber sie ist dringend zu empfehlen. Das gilt ganz besonders, wenn Sie nicht dauerhaft vor Ort sind.

Die spanische Seguro del Hogar kombiniert Gebäude- und Hausratversicherung in einer Police – und deckt dabei oft mehr ab als in Deutschland üblich: Haftpflicht, Rechtsschutz, Glasbruch und Überspannungsschäden sind in den meisten Policen automatisch enthalten. Bei Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdbeben springt zusätzlich das staatliche Consorcio de Compensación de Seguros ein – aber nur, wenn Sie eine gültige Versicherung haben.

Wer eine Hypothek aufnimmt, muss ohnehin eine Gebäudeversicherung vorweisen – die Bank verlangt das als Bedingung für den Kredit. Alle Details zu Deckungsumfang und Kosten finden Sie in unserem Ratgeber zur Hausratversicherung in Spanien.

Wir arbeiten mit den führenden spanischen Versicherern zusammen und finden die Police, die zu Ihrer Immobilie passt – ob Apartment an der Costa Blanca oder Finca auf Mallorca. Die Kosten liegen je nach Immobilie zwischen 100 und 400 Euro pro Jahr.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Spanien

Wir unterstützen Sie – auch über den Kaufvertrag hinaus

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist ein großer Schritt. Und die richtige Absicherung danach ist mindestens genauso wichtig. Als unabhängiger Versicherungsmakler mit über 50 Jahren Erfahrung in Spanien kennen wir die Bedürfnisse deutscher Immobilienbesitzer – ob an der Costa Blanca, in Calpe, Javea oder auf Mallorca.

Wir finden die passende Gebäude- und Hausratversicherung für Ihre Immobilie, beraten Sie auf Deutsch und wickeln im Schadensfall alles für Sie ab. Damit Sie sich auf das konzentrieren können, worauf es ankommt: Ihr neues Zuhause in Spanien.

Jetzt beraten lassen:
Telefon: +34 – 965 889 271
E-Mail: info@goring-online.com

Dieser Ratgeber wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Stand März 2026 wieder. Kaufnebenkosten, Steuersätze und Finanzierungsbedingungen können je nach Region, Bank und individueller Situation variieren. Für rechtliche und steuerliche Fragen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt oder Steuerberater. Für die Absicherung Ihrer Immobilie stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.